Este deshago va con el despropósito que vivimos en nuestro país. Me explico.
Las entidades financieras se encuentran preñadas de dinero y andan buscando clientes para colocarlo, la construcción es área propicia para aportar dichos clientes y la escasez de vivienda no necesita espejuelos para identificarla. Entonces, que pasa?
Los clientes adquirientes de viviendas no quieren el dinero porque dudan de la estabilidad de las tasas de interés a que deben tomar los prestamos para adquirirlas; a los constructores de viviendas se les exige un porcentaje de hasta un 50% de pre ventas en los proyectos para poder considerar el financiamiento interino requerido; no prestamos, no preventas, no inicio nuevos proyectos y por lo tanto persiste la escasez de viviendas. Que te parece?
Antes de continuar deseo hacer un par de aclaraciones. Aunque nos mantenemos en la afirmación de la escasez de vivienda a la escasez que me refiero es a la vivienda de la clase con ingresos medios/medios y bajos. La segunda aclaración, se relaciona con los promotores y constructores de viviendas que asumen la factibilidad de un proyecto cuando el objetivo es ese segmento del mercado que paga alquileres entre 5 a 7 mil pesos mensuales. Porque me quiero referir particularmente a esta fracción del mercado? Por lo siguiente: No es lo mismo dejar de pagar un alquiler que dejar de pagar un préstamo hipotecario. Cuando se deja de pagar (la renta) se procede al escarceo de procurar el pago, cobrarse de los depósitos de alquiler si existiesen ademas de que las leyes actuales protegen al inquilino de manera que el desalojo se produce mas tarde que nunca. El no pago del préstamo hipotecario implica el mismo procedimiento de escarceo para ponerse al día, reportarlo al CICLA para matar la reputación del deudor, efectuar la ejecución, que viene mas temprano que tarde porque las leyes protegen al acreedor hipotecario pero como quiera transcurre un tiempo mas que prudente para finalizar la misma. (Beneficiario de las disposiciones de la Ley Sobre Fomento Agrícola, que le confiere la realización de la ejecución en el denominado plazo abreviado, que reduce en más de un 50% el tiempo requerido conforme el Código de Procedimiento Civil: El mandamiento de pago a los 15 días se convierte automáticamente en proceso verbal de embargo inmobiliario y deberá ser inscrito en el Registro de Títulos correspondiente dentro de los 20 días de su fecha de instrumentación. Diez (10) días a partir de estos 20 días deberá depositarse en el tribunal apoderado el Pliego de Condiciones. Dentro de los 30 días de este depósito el banco deberá publicar el aviso contentivo del extracto de la venta y denunciarlo en la octava (10 días) al deudor. Quince (15) días a partir de esta denuncia, el banco podrá promover la venta judicial, a realizar el mismo día a renglón seguido de la lectura del pliego de condiciones. En caso de no presentarse incidencias en el procedimiento la institución financiera podría resultar adjudicataria del inmueble o materializar su venta en pública subasta en un período no mayor de 120 días. En caso de incidencias las sentencias que decidan al respecto no son susceptibles de recursos ordinarios, únicamente el de casación, lo que a su vez reduce radicalmente el tiempo del proceso.Y ahora lo mas devastador para el financista: las normas bancarias requieren efectuar la reserva no solo de los meses adeudados sino de la totalidad del financiamiento no pagado afectando la rentabilidad de la institución(el índice de solvencia y la clasificación de su cartera de crédito), demanda requerimientos adicionales de capitalización y en adición el perjuicio de todo el usuario de los servicios financieros por razones que solicito me excusen no explicar en este momento. Aunque las perdidas de alquiler como de prestamos hipotecarios son perdidas ambas, su efecto en la economía no es igual. Cuando los bancos tienen perdidas de alguna manera las mismas se reflejan el universo de la sociedad, los propietarios de inmuebles alquilados las sufren solos y ademas son parte del universo en el que se reflejan las perdidas de los bancos.
Ahora las sugerencias.
Si la premisa inicial es cierta, estamos de acuerdo que el problema comienza por la tasa de interés y en consciencia por allí debemos comenzar. Aunque vivimos en una sociedad libre? donde la oferta y la demanda establecen el nivel de precio, asumiendo que solo estos dos factores son los únicos involucrados, la misma puede ser influenciada por un numero de medidas que ayudarían a su sostenimiento y accesibilidad. Por ejemplo un crédito tributario a las entidades financieras destinado a reconocer un porcentaje de los ingresos producidos por la cartera hipotecaria . Esto podría desglosarse por los niveles de ingresos de los adquirientes, por los importes del financiamiento otorgado, por ser adquirientes de primera vez, etc., etc.,. Recordemos que estas son sugerencias y una política en ese sentido tendría que ser objeto de exhaustivo estudio para que el estimulo produzca resultados. El punto aquí es que necesitamos hacer mas y no lo hacemos.(En la actualidad existen facilidades a los constructores y adquirientes de viviendas económicas: * No pago impuesto de transferencia cuando el adquiriente toma un préstamo de hasta un $1,000,000.00 - * No pago impuesto sobre constitución de hipoteca.)
Podría crearse un fondo de garantías hipotecarias con una emisión de bonos las cuales serian adquiridas por los intermediarios financieros mediante la liberación de un porcentaje del encaje legal que los mismos intermediarios financieros mantienen en el Banco Central de la R.D. donde los mas grandes aportarían mas ya que tienen una reserva mas alta. Esta reserva al mismo tiempo seria mantenida en el Banco Central en combinación con porcentaje mantenido como efectivo en cada uno de los participantes quienes al mismo tiempo lo estarían utilizando como flujo de sus disponibilidades. Esa garantía seria utilizada una vez se determinara que un financiamiento debe ser procesado legalmente traspasando el inmueble al fondo de garantía quien ejecutara las propiedades financiadas y devolvería el flujo a la garantía una vez se venda el inmueble liquidado, al mismo tiempo se contrataría una póliza garantizando que de existir alguna diferencia entre la lqiuidacion del inmueble y el monto de la deuda a ejecutar la poliza cubriria la diferencia y dada la politica crediticia vigente de los montos a financiar las perdidas podrian ser minimas si alguna y de esta manera se mantendria la liquidez suficiente en el fondo de garantia y en el flujo de los financiamientos. Para estos fines se podria crear una agencia de garantias hipotecarias que administrara la operación del ente y el cual estaria bajo la supervision de la Autoridad Monetaria y Financiera.
También podría revisarse la política que requiere de reservas para los prestamos calificados como delincuentes y sujetos de ejecución para de esta manera no castigar injustamente a los agentes financieros ya que en nuestro país los prestamos hipotecarios no representan el 100% del valor original del inmueble lo que proporciona un colchón favorable al momento de la ejecución suponiendo que la misma no representara perdida total para la institución involucrada.(Conforme estadísticas financieras el mayor interés de las instituciones de intermediación financiera son los créditos de consumo y adquisición de vehículos; ni hablar de los miles de millones aplicados a tarjetas de crédito: “Altos intereses y capitalización de intereses a discreción al saldo”.)
Otra situación a considerar es la extensión de los plazos de financiamiento con el propósito de reajustar el porcentaje requerido de los ingresos de los prestatarios a manera de que haya una cantidad mayor de personas elegibles para optar por el financiamiento.
Para los desarrolladores conocemos de la existencia de un proyecto de ley que elimina los impuestos de ITBIS en los insumos dedicados a la construcción de viviendas lo cual indudablemente beneficia el costo y en consecuencia el precio de la misma probablemente en el mismo porcentaje de la eliminación.
En un escrito de esta naturaleza evidentemente no puedo exponer todas las sugerencias, ni su implementación ni sus consecuencias por lo que solo aspiro a que realmente, los supuestos a pensar e implementar medidas de esta naturaleza se pongan a pensarlas y materializarlas. Quienes?. Gobierno (Ejecutivo y Legislativo) y sector privado (Instituciones de Intermediacion Financiera) escuchando todos a los civiles participantes en tan importante actividad.
Créanme, hay mil y una cosas que se pueden implementar si de verdad queremos proveer viviendas a los sectores que las reclaman y cubiertos por las mejores garantias.
Las entidades financieras se encuentran preñadas de dinero y andan buscando clientes para colocarlo, la construcción es área propicia para aportar dichos clientes y la escasez de vivienda no necesita espejuelos para identificarla. Entonces, que pasa?
Los clientes adquirientes de viviendas no quieren el dinero porque dudan de la estabilidad de las tasas de interés a que deben tomar los prestamos para adquirirlas; a los constructores de viviendas se les exige un porcentaje de hasta un 50% de pre ventas en los proyectos para poder considerar el financiamiento interino requerido; no prestamos, no preventas, no inicio nuevos proyectos y por lo tanto persiste la escasez de viviendas. Que te parece?
Antes de continuar deseo hacer un par de aclaraciones. Aunque nos mantenemos en la afirmación de la escasez de vivienda a la escasez que me refiero es a la vivienda de la clase con ingresos medios/medios y bajos. La segunda aclaración, se relaciona con los promotores y constructores de viviendas que asumen la factibilidad de un proyecto cuando el objetivo es ese segmento del mercado que paga alquileres entre 5 a 7 mil pesos mensuales. Porque me quiero referir particularmente a esta fracción del mercado? Por lo siguiente: No es lo mismo dejar de pagar un alquiler que dejar de pagar un préstamo hipotecario. Cuando se deja de pagar (la renta) se procede al escarceo de procurar el pago, cobrarse de los depósitos de alquiler si existiesen ademas de que las leyes actuales protegen al inquilino de manera que el desalojo se produce mas tarde que nunca. El no pago del préstamo hipotecario implica el mismo procedimiento de escarceo para ponerse al día, reportarlo al CICLA para matar la reputación del deudor, efectuar la ejecución, que viene mas temprano que tarde porque las leyes protegen al acreedor hipotecario pero como quiera transcurre un tiempo mas que prudente para finalizar la misma. (Beneficiario de las disposiciones de la Ley Sobre Fomento Agrícola, que le confiere la realización de la ejecución en el denominado plazo abreviado, que reduce en más de un 50% el tiempo requerido conforme el Código de Procedimiento Civil: El mandamiento de pago a los 15 días se convierte automáticamente en proceso verbal de embargo inmobiliario y deberá ser inscrito en el Registro de Títulos correspondiente dentro de los 20 días de su fecha de instrumentación. Diez (10) días a partir de estos 20 días deberá depositarse en el tribunal apoderado el Pliego de Condiciones. Dentro de los 30 días de este depósito el banco deberá publicar el aviso contentivo del extracto de la venta y denunciarlo en la octava (10 días) al deudor. Quince (15) días a partir de esta denuncia, el banco podrá promover la venta judicial, a realizar el mismo día a renglón seguido de la lectura del pliego de condiciones. En caso de no presentarse incidencias en el procedimiento la institución financiera podría resultar adjudicataria del inmueble o materializar su venta en pública subasta en un período no mayor de 120 días. En caso de incidencias las sentencias que decidan al respecto no son susceptibles de recursos ordinarios, únicamente el de casación, lo que a su vez reduce radicalmente el tiempo del proceso.Y ahora lo mas devastador para el financista: las normas bancarias requieren efectuar la reserva no solo de los meses adeudados sino de la totalidad del financiamiento no pagado afectando la rentabilidad de la institución(el índice de solvencia y la clasificación de su cartera de crédito), demanda requerimientos adicionales de capitalización y en adición el perjuicio de todo el usuario de los servicios financieros por razones que solicito me excusen no explicar en este momento. Aunque las perdidas de alquiler como de prestamos hipotecarios son perdidas ambas, su efecto en la economía no es igual. Cuando los bancos tienen perdidas de alguna manera las mismas se reflejan el universo de la sociedad, los propietarios de inmuebles alquilados las sufren solos y ademas son parte del universo en el que se reflejan las perdidas de los bancos.
Ahora las sugerencias.
Si la premisa inicial es cierta, estamos de acuerdo que el problema comienza por la tasa de interés y en consciencia por allí debemos comenzar. Aunque vivimos en una sociedad libre? donde la oferta y la demanda establecen el nivel de precio, asumiendo que solo estos dos factores son los únicos involucrados, la misma puede ser influenciada por un numero de medidas que ayudarían a su sostenimiento y accesibilidad. Por ejemplo un crédito tributario a las entidades financieras destinado a reconocer un porcentaje de los ingresos producidos por la cartera hipotecaria . Esto podría desglosarse por los niveles de ingresos de los adquirientes, por los importes del financiamiento otorgado, por ser adquirientes de primera vez, etc., etc.,. Recordemos que estas son sugerencias y una política en ese sentido tendría que ser objeto de exhaustivo estudio para que el estimulo produzca resultados. El punto aquí es que necesitamos hacer mas y no lo hacemos.(En la actualidad existen facilidades a los constructores y adquirientes de viviendas económicas: * No pago impuesto de transferencia cuando el adquiriente toma un préstamo de hasta un $1,000,000.00 - * No pago impuesto sobre constitución de hipoteca.)
Podría crearse un fondo de garantías hipotecarias con una emisión de bonos las cuales serian adquiridas por los intermediarios financieros mediante la liberación de un porcentaje del encaje legal que los mismos intermediarios financieros mantienen en el Banco Central de la R.D. donde los mas grandes aportarían mas ya que tienen una reserva mas alta. Esta reserva al mismo tiempo seria mantenida en el Banco Central en combinación con porcentaje mantenido como efectivo en cada uno de los participantes quienes al mismo tiempo lo estarían utilizando como flujo de sus disponibilidades. Esa garantía seria utilizada una vez se determinara que un financiamiento debe ser procesado legalmente traspasando el inmueble al fondo de garantía quien ejecutara las propiedades financiadas y devolvería el flujo a la garantía una vez se venda el inmueble liquidado, al mismo tiempo se contrataría una póliza garantizando que de existir alguna diferencia entre la lqiuidacion del inmueble y el monto de la deuda a ejecutar la poliza cubriria la diferencia y dada la politica crediticia vigente de los montos a financiar las perdidas podrian ser minimas si alguna y de esta manera se mantendria la liquidez suficiente en el fondo de garantia y en el flujo de los financiamientos. Para estos fines se podria crear una agencia de garantias hipotecarias que administrara la operación del ente y el cual estaria bajo la supervision de la Autoridad Monetaria y Financiera.
También podría revisarse la política que requiere de reservas para los prestamos calificados como delincuentes y sujetos de ejecución para de esta manera no castigar injustamente a los agentes financieros ya que en nuestro país los prestamos hipotecarios no representan el 100% del valor original del inmueble lo que proporciona un colchón favorable al momento de la ejecución suponiendo que la misma no representara perdida total para la institución involucrada.(Conforme estadísticas financieras el mayor interés de las instituciones de intermediación financiera son los créditos de consumo y adquisición de vehículos; ni hablar de los miles de millones aplicados a tarjetas de crédito: “Altos intereses y capitalización de intereses a discreción al saldo”.)
Otra situación a considerar es la extensión de los plazos de financiamiento con el propósito de reajustar el porcentaje requerido de los ingresos de los prestatarios a manera de que haya una cantidad mayor de personas elegibles para optar por el financiamiento.
Para los desarrolladores conocemos de la existencia de un proyecto de ley que elimina los impuestos de ITBIS en los insumos dedicados a la construcción de viviendas lo cual indudablemente beneficia el costo y en consecuencia el precio de la misma probablemente en el mismo porcentaje de la eliminación.
En un escrito de esta naturaleza evidentemente no puedo exponer todas las sugerencias, ni su implementación ni sus consecuencias por lo que solo aspiro a que realmente, los supuestos a pensar e implementar medidas de esta naturaleza se pongan a pensarlas y materializarlas. Quienes?. Gobierno (Ejecutivo y Legislativo) y sector privado (Instituciones de Intermediacion Financiera) escuchando todos a los civiles participantes en tan importante actividad.
Créanme, hay mil y una cosas que se pueden implementar si de verdad queremos proveer viviendas a los sectores que las reclaman y cubiertos por las mejores garantias.
Dr. Polibio R. Diaz
Santo Domingo, R.D.
28/03/10
28/03/10
gracias a Dios todopoderoso por su amabilidad y bondad en mi vida lo que le he hecho si no fuera por la Sra. Mary Lisa que siempre voy a ver como Dios envió a la mujer que Dios ha elegido para ayudar a las personas que están en necesidad financiera como yo un pobre viuda que estaba en la lista corta y una escasez de fondos a una mujer que tiene dos hijos y tiene tantas responsabilidades a una mujer que perdió a su marido y tiene cuentas que pagar consistente en facturas de ambas alquiler casa y de la electricidad y fue estafado la suma de $ 450.000 usd Nunca creí que todavía hay una compañía de préstamos de fiar en línea que todavía creen que la gente está en problemas financieros y están dispuestos a ayudar después sido estafados $ 450.000 usd Nunca creí que todavía hay una compañía de préstamos de fiar hasta que me encontré con un post que fue publicada por uno Sra. Anna en este mismo foro, explicó cómo obtuvo su préstamo de la Sra. Mary Lisa quien es el CEO de la Sra. Mary Lisa préstamo hipotecario por entonces yo estaba teniendo más opción en lugar de probar suerte para evitar que la tercera va a perder mi casa ( alojamiento), así que pienso que llegué a la conclusión de que yo debería intentarlo de nuevo, así que contacté con la Sra. Mary Lisa a través de correo electrónico que me atendieron en menos de 10 minutos apliqué para una suma de préstamo de $ 995,000,00 usd el préstamo fue aprobado con un bajo interés tasa y después del procesamiento que conseguí mi préstamo en mi cuenta bancaria de ayer, así que quiero utilizar este medio rápido para asesorar a cualquier solicitante de préstamo por ahí para ponerse en contacto con la Sra. Mary Lisa email: {mrsmarylisaloanhome@gmail.com} que sin duda le dará un préstamo usted requiere, sin ningún tipo de estrés, una vez más gracias a Dios por su misericordia sobre mi vida. voy a estar esperando para oír su propio testimonio como mi.
ResponderEliminarSra. Anna.
Hola a todos
ResponderEliminarMi nombre es Michael Ryan, estoy aquí para testificar cómo conseguí mi hipoteca de Jorge Grace PRÉSTAMOS después de aplicar varias veces de varios prestamistas hipotecarios. Yo estaba en necesidad de una hipoteca urgente para iniciar un negocio y me presenté de varios prestamistas hipotecarios que prometieron ayudar pero nunca me dieron la hipoteca. Hasta que un amigo mío me presente a la señora Jorge Grace que prometió ayudarme y de hecho él Hizo lo que ella prometió sin ningún tipo de demora. Nunca pensé que todavía hay prestamistas hipotecarios confiables hasta que conocí a la Sra. Jorge Grace, quien de hecho ayudó con la hipoteca y cambió mi creencia. No sé si usted está de alguna manera en la necesidad de una hipoteca genuina y urgente, no dude en contactar, MRS Jorge Grace a través de su correo electrónico de la empresa: (jorgegraceloanfirm@gmail.com)
Michael Ryan